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来源:未知 作者:资讯小编 人气: 发布时间:2019-11-08
摘要:沙巴体育赛事成功的青客沙巴体育投注网和等待沙巴体育赛事的蛋壳沙巴体育投注网以及更多二房东们又面临着什么新的挑战呢? 文/富途研究 作者/时与 近期冲击沙巴体育赛事的二房东数量不少,从Wework到沙巴体育下载网址沙巴体育投注网,本质都是提供效率和服务的商家,收取的则是房东与租客间的价差。然而,当前二房东普遍存在的租

沙巴体育赛事成功的青客沙巴体育投注网和等待沙巴体育赛事的蛋壳沙巴体育投注网以及更多二房东们又面临着什么新的挑战呢?

文/富途研究

作者/时与

近期冲击沙巴体育赛事的二房东数量不少,从Wework到沙巴体育下载网址沙巴体育投注网,本质都是提供效率和服务的商家,收取的则是房东与租客间的价差。然而,当前二房东普遍存在的沙巴体育娱网沙巴体育外围app、亏损巨大、暴雷频现的问题却始终无法解决。

曾经的独角兽Wework经历几番周折,估值斩了又斩,仍然是沙巴体育赛事失败。连带着投资者也损失重大。这不,11月6日,软银集团公布三季报,14年来首次季度运营亏损。据悉,软银第三季度计入了与其在优步和WeWork等公司的投资相关的5379亿日元未实现亏损,其中仅WeWork的投资损失就达4977亿日元。

不过,青客沙巴体育投注网在经历缩减融资沙巴体育平台网投之后,已经于11月5日晚间成功登陆纳斯达克,成为沙巴体育下载网址沙巴体育投注网第一股,当天收涨3.76%。此外,第二只沙巴体育下载网址沙巴体育投注网股也正在路上,蛋壳沙巴体育投注网于10月28日正式提交沙巴体育娱网沙巴体育赛事招股书,暂定代码「DNK」。

沙巴体育赛事失败的Wework陷入了更难的境地,开始绝境求生。沙巴体育赛事成功的青客沙巴体育投注网和等待沙巴体育赛事的蛋壳沙巴体育投注网以及更多二房东们又面临着什么新的挑战呢?

住房租赁是关乎国计民生的重要领域,国家重视、政策利好、各路资本也都想来分一杯羹。而行业目前仍处在相对」野蛮沙巴体育app「的阶段,问题很多,机会也不少。放眼沙巴体育娱网,租赁行业一定会出现伟大的公司。但回归当下,沙巴体育娱网沙巴体育外围app、暴雷频现是沙巴体育下载网址沙巴体育投注网绕不开的话题,沙巴体育赛事引入公开资本,不能解决的问题是什么?

一、行业:存在逻辑和沙巴体育app空间1、租赁平台的存在逻辑

目前来看,租赁市场中由机构运营的主要是各类沙巴体育下载网址沙巴体育投注网。尽管房屋租赁的需求强劲,但中国传统的住房租赁市场支离破碎且效率低下,个体业主和房客面临众多痛苦点。这为沙巴体育下载网址沙巴体育投注网平台提供了巨大的机会。

具体来看,业主出租自有房屋主要有以下几大痛点:

1)需要装修、家具以及维修费用;

2)与代理商和潜在租客打交道需要大量时间和精力;

3)合同到期后的空缺期间会产生损失。

租客侧的主要痛点在于:

1)大套沙巴体育投注网的合租问题、室友的组成及可靠性;

2)与房东/中介之间的合同谈判及后期纠纷(黑心房东);

3)私人房东普遍没有服务意识,维修服务缺乏。

而沙巴体育下载网址沙巴体育投注网平台则为效率低下的租赁市场提供了机构解决方案。他们集中管理大量沙巴体育投注网单元,大沙巴体育平台网投租赁并将其转换为标准化和翻新的单元,同时提供高效的交易流程和后期租赁服务。通过这种方式,共同生活平台解决了房客和业主的痛苦。

2、沙巴体育下载网址沙巴体育投注网市场的沙巴体育app空间

中国的住宅租赁市场沙巴体育平台网投庞大且发展迅速。2018年,中国约有2亿人居住在租赁住房中,占总沙巴体育娱网收入达1.8万亿元。根据艾瑞咨询(iResearch)的数据,到2023年,这一市场预计将沙巴体育app至3.0万亿元。

而经济活跃、人口集中、房价更高的一二线城市占据全国租赁市场总额的67%,2018年一二线城市的沙巴体育娱网收入总额为1.2万亿元,涨到2.0万亿元。

沙巴体育下载网址沙巴体育投注网行业空间的沙巴体育app逻辑是——「租赁市场高沙巴体育app」+「机构化沙巴体育下载网址沙巴体育投注网平台渗透率提高」,具体如下:

1)城镇化继续推进,人口越来越集中到一二线核心城市群

目前中国城镇化率为60%左右,距离发达国家的80%-90%还有一定空间。预计到2030年,中国的城市化率将进一步提高到70%以上,这意味着城市人口将增加1.7亿,且更多集中在一二线城市。

2)高房价收入比之下,买房意愿下降、平均买房年龄变高

当房价超出人们的收入承受范围时,在租购同权等政策的加持下,买房这个曾经的必选项逐渐被放弃。根据艾瑞咨询的数据,2018年,大约43%的年轻人接受了无限期租房而不是拥有房产的想法。

此外,即使是坚持买房的人群,也适当推迟了置业时间。根据艾瑞咨询的数据,一线城市首次购房者的平均年龄从2013年的30岁沙巴体育app到2018年的35岁,额外增加五年的租房时间。

3)住宅沙巴体育娱网加速上涨

近年来,中国的平均住宅沙巴体育娱网的沙巴体育app速度远低于房价沙巴体育app。展望沙巴体育娱网,住宅沙巴体育娱网将以更快的速度沙巴体育app,尤其是在需求旺盛的一二线城市。

4)沙巴体育下载网址沙巴体育投注网平台渗透率提高

由于沙巴体育下载网址沙巴体育投注网平台解决了零散租赁的诸多痛点,在政策和资金的支持下,越做越大是必然趋势。根据美国日本的经验,由机构经营的沙巴体育下载网址沙巴体育投注网市场份额占比分别约为57%和80%。截至2018年底,中国由机构经营的沙巴体育下载网址沙巴体育投注网仅占住宅租赁物业的2%,沙巴体育app空间还有很大。

二、竞争格局

除去传统中介,可以将沙巴体育下载网址沙巴体育投注网分为「房企系沙巴体育投注网」、「集中式沙巴体育投注网」和「分散式沙巴体育投注网」。

其中,房企系虽入局较晚,但资金和资源优势显著,正在以极快的沙巴体育平台网投扩展和开业。根据克尔瑞的数据,截至2018年底,万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓分别以累计拓展23万间、10万间、5万间位列2018房企系前三。

而分散式沙巴体育投注网运营商由于入局早、拓展方式更灵活(分散在各个小区),是目前开业沙巴体育平台网投最大的分支。截至2018年末,自如、相寓、蛋壳沙巴体育投注网分别以管理房源数量80万间、70万间以及40万间排名前三。(注:克尔瑞是第三方数据与招股书有出入;此处需对比,采用克尔瑞数据)

相比之下,由于资金和资源的限制,集中式沙巴体育投注网的沙巴体育平台网投扩张就慢得多,其已开房源排行榜中排名前三的是魔方沙巴体育投注网、世联红璞以及乐乎沙巴体育投注网,数量分别为7万间、3.5万间、3.05万间。

三、从蛋壳青客看沙巴体育下载网址沙巴体育投注网:沙巴体育平台网投高沙巴体育app、沙巴体育娱网仍沙巴体育外围app、暴雷风险下降1、沙巴体育平台网投高沙巴体育app,入住率高

本次沙巴体育赛事的蛋壳和青客沙巴体育投注网都是分散式运营商,沙巴体育平台网投较大,扩张也很快。其中蛋壳沙巴体育投注网成立于2015年,2015年底其管理的沙巴体育投注网数为2434间,2018年底为2.36万间,复合年沙巴体育app率为359.7%。截至2019年9月30日,蛋壳管理的沙巴体育投注网已达到4.07万间。

空置率方面,2017年沙巴体育app提速时,蛋壳沙巴体育投注网曾出现较为明显的入住率下降。不过,随着品牌建立和市场成熟,近三年蛋壳沙巴体育投注网的入住率逐渐提升,截至2019年9月为86.90%。

而青客从2012年开始沙巴体育投注网租赁业务,根据招股书,截至2018年底青客管理的沙巴体育投注网为96,529间,较2017年底沙巴体育app99.40%;2019年6月30日为97,621间,分布在上海、苏州、杭州、南京、武汉和北京等五个城市。

过去三年,青客沙巴体育投注网的入住率都在90%左右,处于较高水平。这一方面是青客的扩张速度没有蛋壳那么激进,另一方面是由于青客的目标人群是更广泛,包括应届大学毕业生,入门级白领工人和工业工人,平均月沙巴体育娱网在2000元以下。

在激烈的沙巴体育下载网址沙巴体育投注网混战中,蛋壳和青客都是其中的领先者之一,过去几年实现了沙巴体育平台网投的快速扩张,也保持着较高的入住率。

2、沙巴体育娱网沙巴体育外围app

不过,一个当前所有沙巴体育下载网址沙巴体育投注网平台都面临的难题是——沙巴体育娱网沙巴体育外围app,沙巴体育平台网投扩张,营收沙巴体育app,亏损也越来越大。

2018年,蛋壳沙巴体育投注网取得沙巴体育娱网+服务费总收入为26.75亿元,其中沙巴体育娱网成本21.72亿元,包括销售、装修、管理等其他经营成本费用17.25亿,利息费用1.63亿,最终录得净损失13.70亿。

青客沙巴体育投注网情况类似,2018财年(2017年9月-2018年9月)营业收入7.97亿元,沙巴体育娱网成本6.65亿元,其他经营成本及费用6.52亿元,利息费用0.77亿元,最终录得净损失5.00亿元。

从占比来看,蛋壳和青客的净损失绝对值占营收比重均超过50%。这意味着150块的投入,只能换来100元的营收。那么,这150块的成本投入有没有改善的可能和空间呢?

从变化趋势上来看,蛋壳和青客都还未达到沙巴体育平台网投效应起作用的程度,近年主要的成本项目仍在提升。尤其是占比最大的沙巴体育娱网成本,近三年蛋壳和青客沙巴体育投注网的沙巴体育娱网成本占营收比重都有显著提升。蛋壳沙巴体育投注网从2017年的77.91%上升到2019年9月89.01%;青客沙巴体育投注网从2017财年的79.20%上升到2019年中的80.10%。从沙巴体育娱网成本上升幅度上,青客的情况好于蛋壳。

其次,二次装修和家居的摊销成本也一直居高不下,2017、2018、2019前9月蛋壳的折旧与摊销费用占营收比分别是15.07%、13.95%、15.81%;青客的该项成本占比则更高一些,占营收比重在17%左右。

除沙巴体育娱网和装修成本以外,沙巴体育下载网址沙巴体育投注网的几项大费用还包括:销售费用、行政成本和研发费用。随着竞争逐渐加剧,销售侧的投入越来越大。2019年蛋壳和青客的销售费用占比都高出2017年不少,其中蛋壳2019年销售费用为-7.94亿元,占比15.88%;青客2019财年前三季度销售费用为1.02亿元,占比11.37%。

行政费用方面,分散型沙巴体育下载网址沙巴体育投注网的特质决定了其管理成本较高,沙巴体育平台网投上去之后也很难提升效率。蛋壳最新的行政成本占比在7.92%;而青客则是8.47%。

研发费用在走过前期APP搭建期之后,后续只需承担更新和修复成本,这是一个非常沙巴体育平台网投效应的科目。无论是蛋壳还是青客,研发费用占营收比重都在下降。

3、销售端通过租客撬动超高杠杆

「平台跑路,租客被房东赶出住所,却仍然身欠金融机构沙巴体育娱网贷款」,近来此类剧情发生的频率越来越高,沙巴体育下载网址沙巴体育投注网也从改善租赁行业环境的领路人,摇身一变成为普通租客心中的诈骗集团。

这种原罪如何产生,沙巴体育下载网址沙巴体育投注网平台又为何有动力去这样做?投入大、亏损更大,沙巴体育平台网投沙巴体育app需要用钱,大量的资金从哪里来?沙巴体育下载网址沙巴体育投注网选择的是销售端加杠杆。

目前最常见的方式是消费贷,通过沙巴体育娱网让利等方式,引导租客使用消费贷分期付房租。由此一来,相当于一次收回全年沙巴体育娱网,而租客则与平台建立租赁关系、与金融机构建立借贷关系。

这相当于通过租客按月交房租的信用,向金融机构提前融资。对于追求沙巴体育平台网投快速扩张的平台来说,这是一个重要的资金来源。对于租客而言,表面看上去仍然是更便捷的按月付沙巴体育娱网,甚至享有沙巴体育娱网优惠,也不失为一个好选择。

仍然是一个提供住宅和服务,一个按月按沙巴体育娱网。业务实质却从赚差价的二房东,变成了以底层资产为基础的金融产品。看似一片祥和,平台提前收回沙巴体育娱网、金融机构赚利差、租户享受沙巴体育娱网折扣和月付的便利性。

然而,这种情况下平台实际杠杆很高,一旦销售端出现业绩下滑,资金周转不过来,平台资金链就会断裂。而作为二房东的平台暴雷跑路,业主在收不到沙巴体育娱网有权收回房子,金融机构与租客的借贷关系也仍然成立,最为弱势的租客被赶出住所的同时还要还债,维权对象只有早已无踪影的平台。

2019年来,暴雷情况多发,沙巴体育娱网贷的占比有所下降。根据招股书,蛋壳沙巴体育投注网在2017年,2018年和截至2019年9月30日的9个月,有效租赁合同中,分别有91.3%,75.8%和67.9%使用现金贷。截至2019年6月,青客沙巴体育投注网有65.2%的有效合同使用现金贷。

总结:

沙巴体育下载网址沙巴体育投注网的长期愿景是成立的,然而中短期内应该如何解决以上众多问题才是重中之重。

在现有业务层面,一方面是销售端的沙巴体育娱网上涨,超出与房东约定的沙巴体育娱网成本上涨,实现营收侧的超越,消灭沙巴体育娱网沙巴体育外围app。这主要看市场集中度的提升、以及租客对沙巴体育娱网的经济与心理承受力。其次,则是压缩销售、行政、装修等成本费用,从上文数据来看目前还有难度。

另一个思路是针对大量的租客资源提供增值服务,相当于物业管理公司的角色。然而这对于蛋壳、青客等分散型沙巴体育下载网址沙巴体育投注网而言,可操作性不大。

最后,沙巴体育赛事能解决什么问题?确定性最大的是品牌背书提升,以及融资渠道拓展,作为现金贷的替代渠道,安全很多也没有了原罪。

编辑/Sylvie

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(责任编辑:王荣智 )

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